Comment calculer le revenu brut foncier ?

Le revenu foncier est un revenu de biens immobiliers (biens non meublés).

Si le contribuable remplit certaines conditions, le contribuable peut (quand même) choisir entre deux régimes différents :

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  • micro-régime foncier
  • le système de common law.

Quel que soit le plan choisi, le revenu imposable (ou le revenu net foncier) est calculé sur la base du revenu brut foncier qui comprend :

  • Tous les loyers perçus au cours de l’année d’imposition pertinente (y compris les arriérés et les loyers payés d’avance)
  • Recettes accessoires (location de lieux d’exposition)
  • Recettes exceptionnelles (sans porte, indemnités d’assurance, dépenses encourues par les locataires par convention)

Revenu brut dont un certain nombre de charges forfaitaires doivent être soustraites pour le système des microterres, réel pour le système de common law.

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Diète micro-terre

foncier des microterres est le régime par défaut pour les contribuables dont le revenu brut foncier n’excède pas 15 000 euros et qui ne louent pas de biens soumis à certains impôts spéciaux régimes. Les contribuables qui ne satisfont pas à ces deux critères ne peuvent pas être admissibles. Il s’agit d’un régime fiscal simplifié Le régime .

Le revenu net foncier est déterminé en appliquant une allocation de 30 % au revenu brut.

  • net des terres = Revenu brut foncier — 30 %. Revenu

Par conséquent, 70 % des revenus de biens reçus sont assujettis à l’impôt et ajoutés aux autres revenus pour former le revenu global. Aucune autre déduction n’est faite.

Il est possible d’opter pour le régime de common law lorsque les charges déductibles représentent plus de 30 % du revenu perçu, cette option est irrévocable pendant 3 ans, puis renouvelable chaque année.

Le système de common law

Ce régime s’applique aux contribuables dont le revenu foncier brut dépasse 15 000 euros.

Le contribuable sera imposé sur son revenu net foncier, ici :

  • net des terres = Revenu foncier brut — Frais et dépenses déductibles Revenu .

Dépenses et déductibles charges :

  • Dépenses engagées pour acquérir ou conserver des revenus engagés au cours de l’exercice
  • Primes d’assurance
  • Frais de gestion actuels
  • Frais de procédure
  • Rémunération des concierges et fiduciaires
  • Frais recouvrables non recouvrés auprès du locataire
  • Intérêts sur les emprunts

Notez que dans certains régimes, une allocation s’applique au revenu brut avant déduction des coûts et charges :

Périphériques Déduction
Borloo-ancien 30 %, 60 % (45 % avant 2009) ou 70%
Mobilité professionnelle 10%
Réduction pour la location de logements vacants 30%
Régime d’amortissement Robien-ZRR 26%
Appareil Borloo-Neuf 30%
Scellerie intermédiaire 30%
Scellier ZRR 26%
Besson-vieux 26% (40% avant 2006)
Carrières et autres gisements minéraux 40 % (50 % avant 2006)

Si les droits et dépenses ne couvrent pas le revenu brut foncier, le revenu net foncier est ajouté aux autres revenus pour former le revenu global.

Si les frais et frais déductibles sont supérieurs au revenu brut foncier, l’opération montrera un déficit.

La règle d’imputation du déficit foncier varie en fonction de la nature du déficit foncier :

  • Pour les frais autres que les intérêts sur emprunt, le déficit foncier peut être imputé au revenu total dans la limite annuelle de 10 700 euros (ou 15 300 euros en cas d’investissement Perissol)
  • La fraction du déficit au-dessus de 10 700 euros, ainsi que les intérêts sur emprunt seront imputables aux revenus fonciers pour les 10 prochaines années

Cas pratique

En 2013, M. Martin a reçu un revenu foncier provenant d’un appartement loué nu :

  • Loyers = 10 000€
  • Frais et charges déductibles à l’exclusion intérêt d’emprunt = 5 000€
  • Intérêt sur le prêt = 11 000€

Avec microrégime foncier :

  • 10 000 — 30 % = 7 000€ de revenus immobiliers imposables

Avec le régime de common law :

  • 10 000 — 11 000 = — 1 000€ -> 1.000€ attribuables aux revenus fonciers pour les 10 prochaines années .
  • 0 — 5 000 = — 5 000 € -> 5 000€ attribuables au revenu global de 2013 .

C’ est à vous de bien faire vos calculs chaque année, ou de les faire valider par le professionnel de votre choix, à l’exception des subtilités d’une fiscalité extrêmement changeante.

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